קונים בית מקבלן? דעו את זכויותיכם!

במשלי נכתב: "בְּחָכְמָה יִבָּנֶה בָּיִת, וּבִתְבוּנָה יִתְכּוֹנָן, וּבְדַעַת חֲדָרִים יִמָּלְאוּ כָּל הוֹן יָקָר וְנָעִים". במידה והנכם לקראת רכישת "בית מקבלן", חשוב מאוד לבדוק את החוזה היטב ולעמוד על הזכויות שלכם.

אם החלטתם לרכוש בית מקבלן או יזם, נקודת המוצא שלכם הוא שהם  הצד השני לעסקה, ובהתאם, לרוב, חלק מהאינטרסים שלכם יהיו מנוגדים.
על כן, יש לשים לב כי הזכויות שלכם כתובות באופן ברור בחוזה, בין אם מדובר על מועד מסירת נכס ברחל בתך הקטנה ולאחר טופס 4 כמובן וכיוצ"ב. זכרו, מה שלא יכתב כעת, לרוב לא ירשם גם במועד מאוחר יותר.

• עו"ד מטעם הקבלן

עו"ד המייצג את הקבלן פועל לטובתו ומנסח חוזה שמשרת אותו וכולל מנגנונים שיבטיחו שהוא לא יפגע, גם במקרים בהם ההגנה תגרור פגיעה בכם.


[dfp name="728×90" height="728" width="90"]


• הערת האזהרה

הערת אזהרה הינה הגנה לדירה שרכשתם. בלי רישום הערת אזהרה בטאבו, "הנכס" שקניתם מאוד נייד ויכול להחליף ידיים נוספות.

• דרשו בטוחות עבור כספכם

ברכישת דירה מקבלן, חייב הקבלן ליתן לכם את הבטוחות הנקובות בחוק כנגד התשלומים שתעבירו לו. עליכם לבדוק ולראות כי זכויותיו בקרקע נקיות מכל שעבוד או עיקול. ישנם פרויקטים אשר מלווים על ידי בנק מלווה. במידה וכן, בדקו כי קיים סעיף שקובע כי כל סכום שתעבירו לקבלן יהיה באמצעות שוברי תשלום לחשבון הבנק המלווה.


בעת רכישת דירה חדשה ישנה תקופת בדק. מדובר בפרק זמן בו הקבלן מחויב לתקן על חשבונו, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה או בבניין.


[dfp name="728×90" height="728" width="90"]


לרוב מקובל לשלם את הדירה בתשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה. במצב זה, על כל תשלום ותשלום שאתם מעבירים לקבלן אתם צריכים לדרוש קבלה וערבות בנקאית.

• אישור החרגה

ישנם מקרים בהם הבניין ו/או הקרקע משועבדים לטובת בנק מלווה. כאשר רוכש דירה משלם סכום כסף עבור הדירה, הקבלן אמור להחריג מהשעבוד את החלק היחסי בדירה אשר נקנה בסכום זה. עמדו על כך!

• הקרקע

הקרקע הינה חלק חשוב ביותר בעסקה ובהתאם יש לוודא כי קיימת בעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או מצד הקבלן, וכי זמן חכירת הקרקע הינו ארוך טווח.


הקבלן לבדו נושא בכל תשלומי המיסים, לרבות הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.


[dfp name="728×90" height="728" width="90"]


עוד חשוב לוודא כי הקרקע איננה מעוקלת או משועבדת, את נסח הרישום, מספר החלקה והגוש, מסמכי הבעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או הקבלן, במקרים בהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה היוון, שכן אם לא תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה זאת מלבד התשלום עבור רכישת דירה, לרבות מס רכישה וכיוצ"ב.

• אחריות

בעת רכישת דירה חדשה ישנה תקופת בדק. מדובר בפרק זמן בו הקבלן מחויב לתקן על חשבונו, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה או בבניין. כמו כן, ישנה גם תקופת אחריות, הקובעת כי הקבלן אחראי על כל ליקוי הבנייה שמקורן בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומרי הגלם. תקופת האחריות מתחילה מיד לאחר תקופת הבדק ונמשכת מספר שנים בהתאם לסוג הליקוי.

• מיסים ותשלומים

הקפידו שיהיה רשום שכל מס או אגרה החלים על הקבלן יישארו כך. הקפידו גם כי הקבלן לבדו נושא בכל תשלומי המיסים, לרבות הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.

• לסיכום

קצרה היריעה מלפרט נושא כה חשוב וגדול של קנית בית. זכרו, חשוב מאוד להבין את ההסכם באמצעות עו"ד מטעמכם שיגן על האנטרסים שלכם וגם לדעת שניתן לערוך בחוזה שינויים. ליווי צמוד של עו"ד יכול לעגן את האינטרסים שלכם, לשמור עליהם ולדאוג לתוצאות הרצויות.
היות ומדובר בצעד פיננסי כה משמעותי, אל תחסכו בכסף, ודאגו לטיפול משפטי מהשורה הראשונה למען רכישת דירה בצורה שקטה ובטוחה.
במידה והנכם זקוקים לעו"ד משרדנו ישמח לעזור. אנו נלווה אתכם מתחילת ההליך ועד סיומו.

שרון גליק, עו"ד ומגשרת

אין באמור לעיל להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי.