המדור הכלכלי: שינויים בשוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות עבר בשנים האחרונות, ובשנתיים האחרונות בפרט, מספר שינויים מהותיים המשפיעים על כל אחד ואחת מאיתנו שמחזיקים בדירה.
זה התחיל בהפחתת הריבית במשק בתחילת תקופת הקורונה, שהשפיעה באופן ישיר על הריביות שניתן לקבל כיום על משכנתא חדשה או על מחזור של משכנתא.
הודות לריביות הנוכחיות הנמוכות מאוד, משפחות יכולות למצוא את עצמן משלמות על המשכנתא עשרות (ואפילו מאות) אלפי שקלים פחות בהשוואה לתקופות אחרות. אגב, אם עדיין לא בדקתם פוטנציאל למחזור המשכנתא שלכם – זה ממש הזמן.
הטבה נוספת שבנק ישראל העניק בתחילת תקופת הקורונה, אך הטבה זו הסתיימה, היא הגדלת המשכנתא עד ל-70% מערך הדירה לטובת פרעון הלוואות והתחייבויות נוספות. בשנתיים האחרונות המון משפחות ניצלו את ההטבה הזו לטובת איחוד כל ההלוואות וההתחייבויות לתוך המשכנתא, מה שגרם להקלה משמעותית בהחזרים החודשיים, לקיצור אורך המשכנתא וחסכון כספי מצטבר עצום.
אבל, כפי שנאמר, הטבה זו הסתיימה לפני כחודשיים, וכיום ניתן לשעבד את הנכס הקיים עד ל-50% מערכו לטובת פרעון הלוואות, שיפוץ, או כל מטרה אחרת.
יחד עם זאת, קיימים פתרונות מימון נוספים לטובת פרעון הלוואות והתחייבויות אחרות במידה ועוברים את 50% המימון משווי הנכס.
מגבלה נוספת שהטיל בנק ישראל בחודש האחרון היא ביטול אפשרות שעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף. עד לפני חודשיים, משקיע בעל נכס אחד שרצה לרכוש נכס שני להשקעה, יכול היה לשעבד את הנכס הראשון שלו (לקחת עליו משכנתא), להשתמש בסכום זה כהון עצמי ברכישת הנכס השני, לקחת משכנתא על הנכס השני ובכך בעצם לרכוש נכס נוסף ב-100% מימון.
כחלק מהצעדים לבלימת עלית מחירי הדיור, ביטל בנק ישראל את האפשרות לבצע את השעבוד על הנכס הקיים, וכיום משקיעים צריכים לגייס הון עצמי ממקורות אחרים כדי לרכוש דירה שניה.
יש לציין שעל אף ההגבלה הנ"ל, ישנם פתרונות מימון אלטרנטיביים למימון רכישת נכס שני (כלומר ניתן בצורה מסוימת לגייס הון עצמי לטובת רכישת דירה שניה) וכדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את האופציות השונות.
לסיכום, שוק המשכנתאות לא מפסיק להתעדכן ולהשתנות, וכל שינוי כזה יכול להשפיע עלינו בצורה מאוד חזקה לאורך השנים (גם אם לא מרגישים את זה באופן מיידי).
מומלץ בחום להיות תמיד עם יד על הדופק, אל תזניחו את המשכנתא שלכם – מדובר בהמון כסף שלכם וכדאי לנהל אותו בצורה הטובה ביותר, וכמובן לשמור אצלנו כמה שיותר ממנו.
הכותב הוא יועץ משכנתאות מומחה, מרצה בחוג לכלכלה, המכללה האקדמית עמק יזרעאל