למה חשוב לפרסם את הנכס במחיר הנכון?
החשיבות של פרסום הנכס בקירוב למחיר הריאלי שלו חשובה לא פחות מכל שלב בתהליך המכירה. אחת הסיבות העיקריות שמוכרים מתקשים לקבל הצעות מחיר על הנכס היא פרסום הנכס במחיר שרחוק מנקודת "מחיר שיווי משקל" (המחיר הריאלי והעדכני שהמוכר והקונה יסכימו עליו).
מהו המחיר הנכון לפרסם?
על מנת להשיג תוצאה מהירה וטובה למכירת הנכס רצוי לפרסם במחיר של עד 5% ממחיר שיווי המשקל, זאת על מנת שמצד אחד, נקבל פניות איכותיות על הנכס ומצד שני, יישאר מקום להורדה במחיר בשלב המו"מ במטרה להגיע למחיר הנכון למוכר ולקונה.
אילו כלים ישנם כיום להערכה עצמית שווי הנכס?
הכלים להערכה של שווי הנכס השתדרגו והפכו לנגישים יותר, ביניהם נמנים "מידע נדל"ן" של רשות המיסים המאגד את כל העסקאות בסביבת הנכס ואתר "מדלן" אשר מציע שירותי מידע אודות הנכס כגון, עסקאות אחרונות, נכסים דומים המפורסמים, מדדים שונים, שירותים בסביבת הנכס ועוד. כלים שמציעים הערכה אוטומטית של שווי הנכס לרוב סוטים באחוזים גבוהים לטובה או לרעה ויש לשים לב לכך.
• הטעות הנפוצה
הנטייה הטבעית של מוכרים כיום היא להסתכל בכמה המוכרים של נכסים דומים בסביבת הנכס שלהם מפרסמים ברגע נתון להוסיף קצת ולפרסם. שיטה זו לתמחור הנכס איננה נכונה מאחר שהיא איננה אותנטית לשוק אלה נשענת על מידע סובייקטיבי של המפרסמים ובעיקר מאחר שצריך להסתמך אך ורק על מידע של עסקאות שהתבצעו בפועל ולא עסקאות שטרם בוצעו.
איך מחשבים את שווי הנכס?
על מנת להעריך את שווי הנכס בצורה הטובה ביותר אנו צריכים לאתר 4-5 נכסים דומים ביותר לנכס שלנו שנמכרו לאחרונה ולהוציא מהנתונים את ה"מחיר למ"ר" כלומר, כמה שווה מ"ר אחד בלבד במכירה של נכסים דומים לנכס שלנו. בעפולה למשל שווי של מר' ממוצע לדירת 4 חדרים נע בין כ- 6,000 שקלים למר' לדירה בבניין ישן ועד כ- 11,000 שקלים למר' בבניין חדש ויוקרתי. לאחר שאיתרנו את המחיר למר' של 4-5 דירות דומות לשלנו שנמכרו, נעשה ממוצע של המחירים למר' (הדרך המתמטית: חיבור של כל המחירים למר' של הדירות שאיתרנו חלקי מספר הדירות שאיתרנו) לאחר שהוצאנו את הממוצע נכפיל במר' של הנכס שלנו ונקבל את התשובה שהיא המחיר הריאלי בקירוב של הנכס שלנו.
• ערכים נוספים
שווי של מרפסת של מרפסת או גינה מוערך בין כרבע לכחצי משווי של מר' פנים הבית. בנוסף, אם שדרגנו את הנכס ניתן להוסיף את שווי השדרוג אך חשוב לזכור שקונים נוטים להעריך את השדרוג פחות ממה שבעלי הנכס מעריכים אותו מסיבות של טעמים. כמו כן, יש להעריך אך ורק את ההצמדות של הנכס בטאבו ולא חלקים של השטחים המשותפים בבניין. בנוסף, "פוטנציאל" של נכס ניתן גם להעריך אך חשוב לזכור שע"מ להשיג את הפוטנציאל של הנכס זה שייקנה ייאלץ להשקיע זמן וכסף רב בהשגת האישורים הנדרשים ועד מימושו בבנייה ולכן לא תמיד הקונה ייחס לפוטנציאל ערך כספי רב.
• תמחור לקראת פרסום
לאחר שמצאנו את המחיר הריאלי של הנכס שלנו בהתאם לעסקאות שבוצעו לנכסים דומים, נוסיף עד 5% למחיר ע"מ שיישאר מקום למו"מ להגעה למחיר הריאלי. בדרך זו אנו נחסוך זמן רב באיתור קונה ונקבל הרבה יותר הצעות מחיר במקביל ובכך נוכל לבחור עם איזה קונה עדיף לנו להתקדם לעסקה.
|אציין שמאמר זה עוסק בלסייע למוכרים לתמחר את הנכס שלהם בעצמם אך אין לראות במאמר זה תחליף להערכה מקצועית של שמאי מקרקעין. אציין שהוספה של הערכת שמאי מקרקעין מועילה למכירה של הנכס מאחר שנתפסת ע"י רבים ככלי מהימן לתמחור של נכס וגם מאחר שהינה כלי שבעזרתו ניתן לדעת מה יהיה גובה המשכנתא שקונה יקבל ואף מחייבת ע"י הבנקים.
הכותב הוא הבעלים של "דרך ארץ בנדל"ן", שיווק מתקדם של נדל"ן