כידוע ולמצער, קיימת תופעה של שוכרי דירות המסרבים להתפנות מהמושכר. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אינו מאפשר בדרך כלל למשכיר לפעול בדרך של עשיית דין עצמי כנגד השוכר, אפילו כאשר לא מתקיים בין הצדדים חוזה בר תוקף, שכן השוכר אינו נחשב למי אשר פלש לדירה שלא כדין.
התפיסה המקובלת בפסיקה היא כי בעלים במקרקעין, אינו רשאי לנקוט בדרך של עשיית דין עצמי אפילו כנגד מסיג גבול, למעט מספר מקרים מיוחדים.
• לא חוקי – החלפת מנעולים במקרה של אי פינוי
כמובן שגם הוראה חוזית לפיה המשכיר רשאי, במקרה של אי פינוי במועד, להחליף מנעולים ולסלק מן הדירה את השוכר על חפציו, אינה תקפה ואין לעשות בה שימוש למרות שתניה זו רווחת בפועל בחוזי שכירות רבים.
במספר פסקי דין נקבע כי ההיתר לנקוט בדרך של עשיית דין עצמית לסילוק פולש לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מוגבל למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מחזקתו.
מחזיק שלא כדין בקרקע ואף מי שזכאי להחזיק בקרקע אך לא החזיק בה בפועל, אינו רשאי לעשות דין לעצמו, כדי להחזיר אליו את החזקה, אלא עליו לפנות לערכאות משפטיות לקבלת סעד.
[dfp name="728×90" height="728" width="90"]
בפסק דין שניתן לאחרונה נקבע כי למרות שהנתבע (המשכיר) סבר בצדק שהתובעים מחזיקים במושכר שלא כדין (לאחר תום תקופת השכירות), הוא לא היה רשאי ליטול את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי והיה עליו לפנות לבית משפט.
• תשלום על עוגמת נפש לשוכרים
כלומר, למרות שהשוכרים נשארו בדירה שלא כדין, על פי קביעת בית המשפט, בעל המקרקעין אשר ניסה לפנותם בכוח בעצמו ובאמצעות אנשים מטעמו, חויב בתשלום בגין הנזקים שנגרמו למטלטלי התובעים (השוכרים) ולתשלום עוגמת הנפש שנגרמה להם לרבות הפגיעה בכבודם ובפרטיותם, בסך של 20,000 ₪.
בנסיבות אותו המקרה, פנה המשכיר לעורך דינו אשר שלח לתובעים דרישת פינוי. לפיכך, ראה בית המשפט באופן חמור במיוחד את זניחת ההליכים המשפטיים והתנהלותו הכוחנית של המשכיר, לאחר מכן.
[dfp name="728×90" height="728" width="90"]
• הסכם שכירות "חזק" ובר אכיפה
אז מה עושים בכל זאת כשהשוכר לא מפנה ולא משלם? פונים למשטרה? יש לציין שבמקרים אלה, הגשת תלונה במשטרה לא תעזור, מאחר ומדובר בסכסוך אזרחי, שהמשטרה אינה ערוכה לברר.
יתירה מכך, המשטרה עשויה להתייצב לצד השוכר, כאשר המשכיר מנסה לפנותו או להיכנס לדירה שבבעלותו תוך הפעלת כוח. ההליך המשפטי הנחוץ במקרים אלה, הוא הגשת תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי השוכר מן המושכר, אך הליך זה עלול לקחת זמן רב (מספר חודשים), ולאחר סיומו על המשכיר לפנות ללשכת הוצאה לפועל על מנת לממש את הפינוי.
מכאן החשיבות הרבה בעריכת הסכם שכירות "חזק" ובר אכיפה אצל עורך דין המומחה בענייני מקרקעין, באופן המקים בטחונות קשיחים ומיידיים למשכיר ומצמצם עד מאוד את הסיכוי להפרת הסכם על ידי השוכר. יש לעשות את המקסימום כדי למנוע מראש את המצבים המתוארים לעיל, מאחר וקשה מאוד לתקנם בדיעבד.
האמור במדור זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
המחבר מחזיק בתואר L.L.B במשפטים, עו"ד החבר בלשכת עורכי הדין בישראל ובעלים של משרד עורכי דין בעיר עפולה.
מען לפניות: ת.ד 2310 עפולה או באמצעות מייל ohadperry78@gmail.com