מזל טוב, פלונית ואלמוני מתחתנים, כמה שמח. עכשיו, לאחר שמצאו זה את זו, הם צריכים למצוא דירה שבה יגדלו את ילדיהם ויטפחו את הזוגיות שלהם.
הם פונים למספר פרויקטים חדשים, ושמחים לגלות שלכל הקבלנים יש עורך דין שמלווה את הפרויקט.
לעורך הדין מטעם הקבלן יש חוזה ערוך ומסודר, איזה יופי, אין צורך בהוצאות נוספות, אז מה עושים?
קובעים מועד לחתימה ורוכשים את הדירה. מה אכפת לכם, הקבלן אמר: "תשלום של עורך הדין עלי"!
• תפקידו של עורך הדין המייצג את הקבלן
כבר עתה, אכתוב את מסקנת המאמר: אתם צריכים עורך דין מטעמכם שייצג אתכם ברכישת הדירה החדשה שלכם. מדוע ? לצורך מענה על השאלה נעמוד על תפקידו של עורך הדין שמייצג את הקבלן.
אם כן, תפקידו של עורך הדין שמייצג את הקבלן הוא לייצג את פלונית ואלמונית בעניין רישום הבית שלהם בטאבו, הא ותו לא, אין הוא מייצג אותם בכל הקשור לתוכן החוזה.
דרג אגב, זה אחד הטעמים שתיקון מס' 7 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") הגביל את סכום שכר הטרחה שניתן לגבות מרוכשי דירה חדשה ל- 5,000 ₪ או 0.5% ממחיר הדירה, לפי הנמוך שבניהם. כפי שהסברתי, הסיבה לכך נעוצה בפעולה אותה מבצע עורך הדין, פרוצדוראלית ולא מהותית, כדוגמת תיקונים משפטיים הקשורים בחוזה, אשר בכוחם לשמור על זכויות הרוכשים החדשים.
אם כן, לאחר שהבנו את תפקידו של עורך הדין שמייצג את הקבלן, עלינו להבין מדוע בכל זאת חשוב להסתייע בשירותיו של עורך דין שיבחן את חוזה הרכישה המוצע לכם על ידי הקבלן.
• ייצוג על ידי עורך דין מטעמכם
מספר חוקים חלים על חוזה מכר שנחתם בין קבלן לרוכשים חדשים, ישנם חוקים כללים כגון: חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וחוק החוזים (תרופת בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, וישנם חוקים ספציפיים כגון: חוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
חוקים אלו ודומיהם מסדירים את מערכת היחסים החוזית, המהותית והחפצית בין הצדדים לחוזה.
לעיתים ניתן לקבוע תניה בחוזה שהיא סותרת את האמור בחוקים אלו ולעיתים לא ניתן לקבוע תניה שכזו, כלומר קיים הבדל בין חוק קוגנטי (חוק שלא ניתן להתנות עליו) לבין חוק דיספוזיטיבי (שכן שניתן להתנות עליו).
עורך דין שמכיר את החוקים, הפסיקה והדין הקיים בישראל, ידע על איזה חלקים בחוזה ניתן להתנות ולקבוע בכך עמדת כוח ללקוחותיו, בפרט שמדובר ברכישה מול קבלן שפער הכוחות בינו לבין הרוכשים הוא גדול והאיזון בקביעת תנאים לטובת הרוכשים הוא נחוץ. כך לדוגמא, אני נתקל בחוזים שמשחררים את הקבלן מאחריותו לעמוד בלוח הזמנים במסירת הדירה לרוכשים, זאת באמצעות מנגנון הקרוי "כוח עליון", לתוכו עורכי הדין יוצקים תוכן רחב אשר מאפשר לקבלן לטעון כי כל אירוע כזה או אחר מהווה כוח עליון שבאמצעותו הוא יכול לאחר במסירת הדירה ללא תשלום מצדו, זאת בניגוד לסעיף 5 לחוק המכר (דירות). אילולא הרוכשים היו נעזרים בעורך דין מטעמם, הוא היה דואג לכך "שכוח עליון" שמוגדר בחוזה יהיה כזה שלא יאפשר לקבלן להתחמק מתשלום דמי שכירות בשיעור של 1.5% משכירות זהה באזור המגורים בו הם רכשו את דירתם החדשה.
זו דוגמא אחת מיני רבות המעידות כאלף עדים על חשיבותו של ליווי משפטי על ידי עורך הדין בעת רכישת דירה חדשה מקבלן.
בכל אופן, לכל הרוכשים החדשים, שיהיה בהצלחה, תכנסו ברגל ימין בע"ה.
לידור איזון – לפגישת ייעוץ – 0507-331-551
אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי
לאתר המפרסם – www.lidorlaw.com