מעשה שהיה במשרדי לפני מספר חודשים. נכנס אלי לקוח, אדם מיוחד משכמו ומעלה, הוא מתחיל לספר "שגנבו ממנו" מקרקעין שהוא הבעלים שלהם.
אני חושב לעצמי…"יש מקרים כאלה, אך ייתכן ואולי בשל גילו של האדון שעומד מולי הוא מדמיין שגנבו לו את המקרקעין?", אך מיד עולה בי החובה לציית למשנה באבות "והווי דן את כל האדם לכף זכות", ואני בוחר לדון אותו כמי שלא מבזבז את הזמן אלא כמי שנפל קורבן לתרמית.
אני מבקש ממנו פרטים על המקרקעין שלו, אני מאתר אותם, מציג אותם בפניו והוא מאמת לי שאכן זה המגרש שבבעלותו שנים רבות, אני פונה לטאבו ומוציא נסח טאבו עדכני (תעודת הזהות של המקרקעין) ומגלה ששמו לא מופיע שם, המקרקעין נרשמו על שם מישהו אחר ממש לא מזמן, דבר המעלה בי את החשד כי אכן הוא דובר אמת, אך מצד שני שוב מתגנבת בליבי המחשבה, אולי בכלל המקרקעין לא היו שייכים לו מלכתחילה ומישהו אחר היה הבעלים שלהם ומכר אותם לבחור שמופיע עתה כבעלים בנסח הטאבו, כנזכר לעיל, אני מתעקש, פונה שוב לטאבו ומוציא נסח טאבו היסטורי כדי לבדוק מי היו הבעלים הקודמים לבחור שמופיע עכשיו… נחשו מה? אני מגלה שהלקוח שלי אכן היה הבעלים עד לפני מספר חודשים!!!
שוב מתגנבת בליבי מחשבה, אולי הוא מכר וזכרונו בוגד בו? אני מקשה עליו קושיות, ממש הקדמנו את "ליל הסדר", הוא מתחיל לכעוס, מרגיש בשאלותיי את הפקפוק בצלילות דעתו, אך אינני נסוג, חייב אני לדעת אם אכן נפל קורבן לגנבה או שמא נפל קורבן לזיכרונו?
אחרי מספר דקות אני מסיק את המסקנה הבאה – הלקוח שלי הוא קורבן של גנב שזייף את חתימתו ומכר את המקרקעין מתחת לאפו.
אני מורה לו להגיש תלונה במשטרה ומיד אני פונה לטאבו בשלישית, מבקש לעיין בכל התהליך מתחילת העסקה ועד לסופה, הטאבו מקשה עלי ולכן אני נאלץ לפנות לבית המשפט המחוזי כדי להוציא צו שיחייב את הטאבו לפעול בהתאם לדרישותיי הלגיטימיות, הטאבו נעתר לבקשתי וממציא לי את כל המסמכים שרציתי. אני מגלה שבאמצעות ייפוי כוח נוטריוני מכרו את המקרקעין של הלקוח שלי, אני חושב לעצמי "טוב, לפחות יש פה נוטריון שהולך לשלם את הנזק שגרם…" אני פונה אליו, מסביר לו את המצב, שואל אותו איך הוא אימת את הלקוח שלי שעה שבאותו הזמן הלקוח שלי היה במקום המלמד כי אין אפשרות שעמד לפניו? הוא מצטער ומבקש שאשלח לו את ייפוי הכוח, אני שולח…צלצול מהנוטריון… "ייפוי הכוח מזויף, זייפו את ייפוי הכוח שלי", אני שואל "אתה יכול לתת לי תצהיר על כך?" הוא משיב "כן"…אני לוקח תצהיר ומצרף אותו כחלק בלתי נפרד מהתביעה לבית המשפט המחוזי בה אני עותר לסעד המורה לרשם המקרקעין לרשום את המקרקעין בחזרה על שם הלקוח שלי.
פונה אלי הקונה ומסביר לי שהוא קנה את המקרקעין בתום לב ושילם במיטב כספו, אני מסביר לו שהחוק ופסיקת בית המשפט העליון בנושא, לא תאפשר שהוא יחזיק במקרקעין שעה שנרכשו בתרמית, הוא מסביר לו שהוא הבעלים והוא רשום בטאבו ולכן אין לי יכולת לתבוע אותו אלא את "הרמאי", אם כן, מי צודק?
• מי צודק?
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר קונה רכש נכס בהסתמך על הרישום (טאבו וכו), בתום לב ובתמורה והמקרקעין נרשמו על שמו, הם יהיו שייכים לו (להלן: "תקנת השוק") אך אין תקנת השוק במקרקעין חלה בקרה דלעיל, הואיל והקונה לא הסתמך על "הרישום"[1] כלשון סעיף 10 לחוק המקרקעין אלא על ייפוי כוח מזויף, שימו לב כמה מילה קטנה בחוק משנה את התוצאה הסופית, ויפים לעניין זה דברי השופט א' רובינשטיין "שנכתבו בדם" בפרשת מינץ; " קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; יפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי" (עמוד 14 לפסק הדין)
לכן מדובר בחוזה בטל (void) הואיל והוא נגוע באי חוקיות, מעשה זיוף ומרמה, ומשכך אין לו כל תוקף משפטי ומעשי (סעיף 30 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973, גם החקיקה הכללית lex generalis)) כגון חוק החוזים וגם החקיקה הספציפית (Lex specialis) – חוק המקרקעין, אינם מכירים בתוקף עסקת מכר שהורתה והולדתה בזיוף.
ולכן המקרקעין יחזרו ללקוח שלי.
• מסקנה
כאשר אתם בוחרים עו"ד שייצג אתכם בעסקת מקרקעין עליכם לוודא שהוא מבין טוב טוב את חוק המקרקעין, שהוא יודע מה ההשלכות של כל צעד בהסכם, כך שאם הוא מסכים לייצג אתכם כקונים בעסקה בה המוכר לא מופיע לפניכם, עליו לוודא האם המוכר נמצא בארץ, האם יש אפשרות לקבל ממנו אישור שהוא אכן ייפה את כוחו של פלוני למכור בשמו וכו', פעולות אלה ועוד רבות אחרות ימנעו מכם הפסד רב, כפי שהפסיד הקונה במקרה המסופר לעיל.
מסקנה נוספת – המחוקק במדינת ישראל צריך להתעורר ולקבוע מנגנון שבאמצעותו לא יהיה ניתן לבצע מעשה שכזה, אני קורא למחוקק מכאן ומבקש ממנו לקבוע כי כאשר עסקה נחתמת על-פי ייפוי כוח יהיה על הטאבו חובה לפנות לבעלים ולוודא שאכן הוא מסכים ומאשר את המכירה, אילולא כן זו התוצאה, לחלופין; לקבוע בחוק ביטוח חובה למקרקעין ו/או לכל נכס, ביטוח שכזה יגן עלינו מפני רמאים שכאלה.
[1] ע"א 2680/90 ס.מ יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר (פורסם בנבו)
לידור איזון
לפגישת ייעוץ: 0507-331-551
לאתר – www.lidorlaw.com