איחור במסירת דירות על ידי קבלנים: מורה נבוכים

טור אישי מאת עו"ד גיורא מאור: נתקלתם בבעיה של איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן, הקדישו נא חמש דקות לכתבה זו שיכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף

רכישת דירת מגורים הינה לרב אירוע כלכלי מאוד משמעותי בחייהם של רוכשים, פעמים רבות הרכישה אמוציונאלית ורגשית ולאו דווקא שכלתני.
לרכישה מגיעים הצדדים עם פער עצום ביחסי הכוחות שבניהם, בעוד הקבלן מגיע למעמד כריתת החוזה עם מערכת חוזים והסכמים מוכנה מראש, כשהוא מצויד במשרד עורכי דין שמלווה אותו לפחות משלב רכישת הקרקע, הדייר מגיע בד"כ לבדו וגם אם נעזר הוא בעורך דין מטעמו כושר המיקוח שלו קטן ביותר.
בכל הנוגע לאיחור הצפוי במסירת דירות פעמים רבות מכניסים קבלנים להסכמי המכר התניות הפותרות אותם מאיחור במשך מספר חודשים ו/או מתן פיצוי קטן וזניח לדייר לאחר מכן בגין כל חודש איחור.
וכך, רוכשי דירות שמסתמכים על מועד המסירה המובטח ונערכים לו בין על ידי מכירת דירה קיימת ובין בסיום ופינוי דירה שהתגוררו בה בשכירות, מוצאים עצמם בסיטואציה מאוד לא נעימה בלשון המעטה.


עוד קובע החוק שהוראותיו לעיל הן הוראות קוגנטיות, כאלו שלא ניתן להתנות עליהם ו/או לקבוע שלא יחולו, לכן גם אם נרשם בחוזה אל מול הקבלן שאיחור של 3 חודשים לא יהווה איחור או שנקבע סכום נמוך לתשלום במקרה של איחור, הוראות אלו בהסכם לא תקפות והן בטלות.


[dfp name="728×90" height="728" width="90"]


לאחרונה אנו נחשפים לתופעה של איחור מאסיבי של מסירת דירות לדיירים על ידי קבלנים. בשל התופעה ובשל חוסר השוויון בין הצדדים להסכם המכר, מצא המחוקק להכניס תיקון להוראות חוק המכר(דירות), ולקבוע מהן זכויותיהם של דיירים בנוגע לאיחור במסירת דירות, מהו הפיצוי המגיע לדייר, מהי הסנקציה הקבוע בחוק בנוגע לקבלן ועוד.

• הפיצוי הוא פיצוי הקבוע בחוק

החוק קובע כי בגין איחור במסירת דירה ישלם הקבלן לדייר סכום השווה ל-150% משכר הדירה של דירה דומה בגודלה תכונותיה ומיקומה. לדוגמא: אם דמי השכירות של דירה הדומה לדירה שנרכשה עומד על סך של 4,000 ₪ לחודש, יחויב הקבלן לשלם פיצוי בשיעור של 6,000 ₪ לחודש. הפיצוי האמור הינו באשר לשמונת החודשים הראשונים של האיחור, החל מהיום הראשון של האיחור.
באשר לאיחור שמעבר לשמונה חודשים ועד המסירה, הפיצוי הוא בשיעור של 125% מסכום דמי השכירות של דירה דומה. דוגמה: באיחור של שנה ישלם הקבלן בגין שמונת החודשים הראשונים 6,000 ₪ לחודש ובנוגע לארבעת החודשים הנותרים ישלם 5,000 ₪ לחודש. יחד יידרש הקבלן לשלם בגין שנה של איחור 68,000 ₪. המחוקק אם כן קבע בחוק סנקציה עונשית כנגד הקבלן כדי לגרום לכך שהאיחור לא יהיה כלכלי לו.


פיצוי שמגיע לדייר ללא צורך בהוכחת נזק מצידו של הדייר. זאת ועוד, ניתן לדרוש וגם לתבוע את הקבלן תוך כדי איחור ואין צורך להמתין למסירה הסופית.


[dfp name="728×90" height="728" width="90"]


עוד קובע החוק שהוראותיו לעיל הן הוראות קוגנטיות, כאלו שלא ניתן להתנות עליהם ו/או לקבוע שלא יחולו, לכן גם אם נרשם בחוזה אל מול הקבלן שאיחור של 3 חודשים לא יהווה איחור או שנקבע סכום נמוך לתשלום במקרה של איחור, הוראות אלו בהסכם לא תקפות והן בטלות.
פעמים רבות נרשם בהסכמי המכר שהקבלן יכול לאחר במסירה אם זו נגרמה בשל נסיבות שלא היו בשליטתו של הקבלן. בתי המשפט בפסיקה ענפה ביותר צמצמו עד מאוד את הפטור הזה של קבלנים וזה ניתן רק במקרים נדירים של מלחמה או שביתה כללית במשק וגם אז ניתן פטור לימים ספורים של איחור, אם ניתן.
הפיצוי הוא פיצוי הקבוע בחוק, פיצוי סטאטוטורי, פיצוי שמגיע לדייר ללא צורך בהוכחת נזק מצידו של הדייר. זאת ועוד, ניתן לדרוש וגם לתבוע את הקבלן תוך כדי איחור ואין צורך להמתין למסירה הסופית. חשוב מאוד לעמוד על זכויות אלו ובמקרה הצורך לפנות לקבלן בכתב ולעמוד על זכויות אלו.

*אין באמור לעיל להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי.

כותב הטור הינו עו"ד ונוטריון שותף במשרד 'מאור משרד עורכי דין' בעיר עפולה.