האם ביטול חוזה פוטר את הצדדים מתשלום דמי תיווך

עו"ד לידור איזון תואר ראשון ושני במשפטים מרחיב בטור אישי על תשלום דמי התיווך על רקע משבר מגיפת הקונה והשלכותיו על שוק הנדל"ן והמתווכים.

מקצוע התיווך תפס בשנים האחרונות מקום נכבד בשוק הנדל"ן, כשליש מהעסקאות מתבצעות באמצעות מתווכים, כל זאת על פי הנתונים המדווחים, סביר להניח, שמספרים אלו לא משקפים באמת את המציאות אלא שמתווכים מעורבים בלפחות ממחצית העסקאות, חיזוק לדברי אני מוצא בעובדה שברוב המכריע של העסקאות בהן אני נפגש, אני מגלה שיש מתווך שבזכותו העסקה נסגרה.
למרבה הצער רבים מאתנו רואים את המתווך כמי שמרוויח את לחמו שלא בצדק, פעמים רבות שלקוחות מחפשים הצדקה שלא לשלם דמי תיווך בטענות כגון: "מה הוא עשה? בסך הכל הראה לי דירה?" וכדומה.
"הצדקות" אלו מקבלות משנה תוקף נוכח נגיף הקורונה, אשר העלה מחדש את הסוגיה באשר לסיכול חוזה והשפעתו על צדדים שלישיים (המתווכים), ובמילים אחרות, האם המתווך זכאי לדמי תיווך כאשר הצדדים לחוזה ביטלו אותו בעקבות הנגיף.

• סיכול חוזה

במאמרים האחרונים שלי, דנתי לא מעט בשאלת הסיכול, הצעתי פתרונות לסוגיות ספציפיות שהמצב במדינה מעלה, דנתי בסעיפים 18 לחוק החוזים תרופות ובסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, אך לא נעלם מעיניי השפעת המצב על צדדים שלישיים לחוזה, כגון הפרת הסכם הלוואה נוכח ביטול חוזה מצד פלוני אשר הוביל את צד אלמוני שלא לעמוד בתנאי הלוואתו ובכך להפר את הסכם הלוואתו וכדומה.
במאמר זה אתייחס למתווכים כמושפעים באופן עקיף מדיני הסיכול.
לצורך כך, עלינו לבחון את מקצוע התיווך ותכליתו ומתוך כך, ללמוד אודות השלכות הסיכול עליו.

מקצוע התיווך ובעולם

תפקיד המתווך הינו הפגשה בתמורה בין מוכר לקונה (סעיף 1 לחוק המתווכים), לצורך זכאותו לדמי תיווך עליו להחתים את מזמיני השירות על הזמנה בכתב, להיות בעל רישיון בתוקף וחשוב מכל, להיות הגורם היעיל לעסקה (סעיפים 9 ו – 14 לחוק המתווכים). במאמר זה הנחת היסוד שלנו שהמתווך מילא אחר תנאים אלו.
אם כן, המתווך יכול לשרת מוכר או קונה או את שניהם. כאשר הוא משרת קונה, מרב מאמצו מושקע באיתור צרכיו, כל זאת על מנת לחסוך עבורו זמן יקר, כסף ונכסים שלא מתאימים לו.
כאשר המתווך מייצג מוכר, עיקר מאמציו מושקעים בפרסום הנכס, בטיפול הקונים הפוטנציאליים שמתעניינים בו – מה שמכונה "סינון קונים", מדובר בעבודה קשה לאין שיעור שמצריכה זמן ומשאבים רבים.



עיקר תפקידו של המתווך היא הפגשת הצרכים והרצונות של שני הצדדים, דבר שמתנהל עוד קודם הגעתו של הקונה לנכס, ולאחר מכן במשא ומתן ממושך וקשה, לעיתים הוא מבשיל לכדי עסקה. כאשר העסקה נכרתת והצדדים חתמו על חוזה, המתווך סיים את עבודתו, ולכן זכאי לדמי התיווך המוסכמים. אני כותב דברים אלו, ואני יודע שאין מילה שיכולה לשקף באמת את תהליך המשא ומתן, גיוס הנכס לצורך מכירה, ההשקעה בפרסום, הריצות אחר הקונים ומי שלא חווה זאת, לעולם לא יבין, בבחינת; "זר לא יבין זאת".
הנה כי כן, מהדברים המובאים אנו למדים כי תפקיד של המתווך הוא שירותי, משמע חלים עליו כללים צרכניים (סעיף 17 לחוק המתווכים), תפקידו לספק שירות ללקוח ושירות זה יכול להתבטא במסירת מידע שיוביל לעסקה וכלה בליווי אישי עד לגמר העסקה (חתימת החוזה) – זו בעצם שאלת הגורם היעיל.
בעולם בכלל ובישראל בפרט ישנן שלוש גישות בדבר זכאותו של המתווך לדמי תיווך, גישות אלו תלויות בשאלת מהות העסקה וזמנה.
הגישה הראשונה – (קיימת בכמה וכמה מדינות בארצות הברית) גישה זו גורסת כי המתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא נכרת חוזה ודי בכך שהגיש הצעה לבעל הנכס במחיר ובתנאים שרצה. גישה זו הולכת צעד קדימה לטובת המתווך שעמל ופעל תוך מתן שירות למוכר שהחליט בסוף עבודתו של המתווך שהוא לא רוצה למכור.
הגישה השנייה – (קיימת בישראל, ארה"ב ובעוד מדינות באירופה כגון גרמניה) מצדדת בעמדה שמתווך זכאי לדמי תיווך שעה שנכרת חוזה. ביסוד גישה זו עומדת התפישה כי המתווך סיים את עבודתו כאשר הצדדים התקשרו בהסכם מחייב.
הגישה השלישית – (קיימת בארה"ב בכמה מדינות) היא הגישה המחמירה כלפי המתווך בקובעה כי זכאותו לדמי תיווך תלויה בכך שהעסקה יצאה אל הפועל ולא התבטלה לאחר חוזה.

נגיף הקורונה ודמי תיווך

לאחר שסקרנו את מקצוע התיווך, את הגישות השונות בעניינו נמצינו למדים שרק לפי הגישה השלישית מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך ולאו דווקא מכוח דיני הסיכול.
באשר לגישה הראשונה והשנייה נראה כי גם כאשר סוכל החוזה עקב נגיף הקורונה לא יהיה בכך כדי להשפיע על זכאותו של המתווך לדמי תיווך.
חשוב לציין שישנם מצבים שהמתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, כל זאת כאשר החוזה בוטל עקב פגם שקיים בעסקה גופה, אז למתווך יש אחריות מקצועית כלפי הצדדים (סעיף 8 לחוק המתווכים), במקרה זה הסיכול קשור בטבורו במעשי המתווך ומשכך מפקיע ממנו את הזכות לדמי תיווך.



מועד הכריתה

לדידי, גם לשאלת מועד הכריתה בין הצדדים יש השפעה על זכאותו של המתווך לדמי תיווך, כאשר צדדים לחוזה חתמו עליו לפני תקופת הקורונה, כאשר לא עלה בדעתם שמציאות כזו תגיע למפתן ביתם, יש לראות בזה סיכול שהשפיעה באופן ישיר על התקשרות הצדדים לחוזה, ומשכך הייתי ממליץ לצדדים למצוא פשרה שתשקף את מאמציו של המתווך, השקעתו הכספית והזמן שהושקע מצדו אך מצד שני תספק את הצדדים לחוזה.
כאשר החוזה נחתם בתקופה בה הקורונה הייתה חלק בלתי נפרד ממחוזותינו, יהיה זה חוסר תם לב מצד הנוגעים בדבר להימנע מתשלום למתווך נוכח ביטול הסכם.

אחרית דבר

לפנים הצורך יצוין כי משיחות שלי עם מתווכים רבים בעיר עפולה, גילתי, ולא הופתעתי, כי הם היו אמפאטיים והלכו לקראת לא מעט לקוחות שביטלו או הקפיאו את החוזה עקב המצב במדינה, כל זאת ללא חובה חוקית כי אם מתוך צו מצפונם, היה חשוב לי להדגיש דבר זה עקב התפישה הדוגמטית השלילית שיש לציבור כלפי מתווכים אשר עושים עבודת חשובה ויקרת ערך, אין דרך טובה יותר בין שני צדדים להגיע להסכמות כי אם בעזרת גורם שלישי שיעזור להם, זהו כלל עתיק יומין והוא נכון בכל ענפי המשפט, כגון בגירושין, נישואין, מחלוקת בין צדדים וקל וחומר בן בנו של קל וחומר בתיווך, כאשר מדובר בהחלטה כל כך חשובה – בחירת בית בו המשפחה תגדל והילדים יתפתחו.
לידור איזון.
לפגישת ייעוץ – 0507-331-551
אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!
כשם שאין לבר בלא תבן כך אין מאמר בלא טעות, ולכן אשמח בכל עת לקבל הערות ותיקונים מהקוראים

"אני רוצה שאנשים שנמצאים במקום שחור, ידעו שאפשר לפתוח דף חדש"

|