המדור המשפטי: ביטול חוזה בעקבות נגיף הקורונה

עו"ד לידור איזון המתמחה במשפט המנהלי וציבורי בטור אישי מרחיב על ביטול המחאות בעת הזו מהזוית המשפטית

נשאלתי על ידי רבים האם מותר לבטל חוזים נוכח המצב במדינה? כשאני אומר חוזים, אני מתייחס אליהם כשם כולל לחוזי שכירות, חוזה מכר, חוזה בין נותן שירות ומקבל שירות ודומיהם.
דוגמאות למקרים בהם נתקלתי התייחסו לבעל מסעדה ששוכר מקום לצורך הפעלת עסקו אך נכון להיום הוא מנוע, בעל כורחו, לקיים את החוזה, כי התקנות החדשות אסרו עליו להפעיל את מקומו, מדובר בחוזה שכירות חודשי בשיעור של 50,000 ₪ לכל חודש שכירות, עוד דוגמא ניתן למצוא בגנים ששכרו בתי קרקע לצורכי הפעלת הגן וכרגע הם מנועים להשתמש בהם.
דוגמא נוספת לכך ניתן למצוא בין קבלן בניין שאמור להעסיק מספר עובדים גדול וכרגע הוא מנוע מלעשות כן, לכך תהא השפעה ישירה שתגרום לו ככל הנראה לאחר במסירת הדירות, ומשכך יגרום ליזם למסור את דירותיו באיחור לרוכשים.
דוגמאות נוספות ניתן למצוא בצורה הפשוטה ביותר בין שוכר שזו העת חתם על הסכם שכירות ונוכח המצב הוא מנוע מלקיימו או רוכש שרכש דירה וזה עתה פוטר מעבודתו וככל הנראה לא יעמוד בתשלומי המשכנתא העתידיים, נוסיף את חוסר הוודאות באשר למועד סיום המצב במדינה ונקבל כי הרבה אזרחים יכנסו להפרות חוזים בעל כורחם.
דוגמאות אלו ועוד רבות מעלות שאלות קשות הקשורות במספר דינים בהם אדון להלן, כבר כאן אקדים אחרית לראשית ואומר שאין תשובה חד משמעית וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.

• אם כן, מהו המקור הנורמטיבי ממנו ניתן לבטל, להפר או לדחות תשלומים בחוזה נוכח נגיף הקורונה?

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970  קובע בזו הלשון: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
סעיף זה מונה מספר קריטריונים שבהתקיימם יחד קיימת האפשרות להפר את החוזה ללא קבלת פיצוי או סעד של אכיפה, בית המשפט העליון בפרשת כץ[1] סיפק פירוש מצמצם מאוד לתחולתו של סעיף 18 הנ"ל כך שהשימוש בו, הלכה למעשה, הצטמצם למקרים יוצאי דופן של ממש, מבחינת בית המשפט כמעט כל סיטואציה הינה דבר שניתן לצפותו מראש כגון מלחמה, מהפכה שלטונית, ירידת גשמים שלא בעיתם וכדומה.
על החלטה זו נמתחה ביקורת קשה מצד מלומדי המשפט, וכשהגיע "העת הרצון" בפרשת רגב[2] הרחיב השופט אנגלרד את המקרים בהם יהיה ניתן להפר חוזה מכוח טענת סיכול, כמו כן הוא שינה את מהות הבחינה שנקבעה בפרשת כץ, אביא את לשונו הצחה כפי שהיא: " לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי.
מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים.
כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".[3]
כלומר; המבחן החדש שהציב בית המשפט בכדי לבחון את תחולתו של סעיף 18 הינו: איך המקרה המסכל השפיע על קיום החוזה? ולא; אם היה ניתן לצפות את המקרה המסכל? זה אינו שינוי סמנטי כי אם ובעיקר שינוי נורמטיבי שפתח אפשרויות נוספות שיכנסו תחת גדרו של הסעיף.



הפסיקה הלכה עקב בצד אגודל ובפרשת הולילנד[4] קבעה תנאים מוגדרים יותר לתחולתו של הסעיף, כך לדוגמא צריך שהסיכול ימנע את קיום החוזה לחלוטין ולא באופן זמני, וכלשון בית המשפט: "ביצוע ההתחייבות אינו אפשרי – יתמלא רק אם בזמן המיועד אפשרות הביצוע שובשה לחלוטין".[5] אך בכך לא גמרנו אומר, ובפרשת זועבי[6] העמיד השופט עמית על מכונם את חוקי המדינה, וסקר באופן יוצא דופן את מארג הדינים שחלים על כל מקרה ומקרה הנוגע בשאלת חוזי שכירות, בשונה משאלת חוזה מכר ועוד, שם הוא הסביר כי יש שוני בסיכול שמקורו בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 לבין סעיף 18 המוזכר לעיל. בעוד שסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה דן במניעה שקשורה במושכר עצמו (בנכס) או בדרכי הגישה אליו, סעיף 18 דן באירוע החיצוני שהשפיע על מערכת יחסים החוזית בין הצדדים לחוזה, כמו כן, סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר להימנע מתשלום דמי שכירות בתקופת המניעה אך מאידך מאפשר למשכיר לבטל את חוזה השכירות אם מדובר בתקופה לא סבירה בה הוא לא מקבל תשלום בגין הסכם השכירות.
מן הכלל אל הפרט – מכל המקרים שסקרנו לעיל, עולה ומתקבלת המסקנה כי ישנם מקרים פוטנציאלים שנגיף הקורונה יהווה עילה לשוכרים שלא לשלם דמי שכירות, כמו כן יאפשר לרוכשים לבטל את הסכמי הרכישה שלהם וגם יאפשר ליזמים לאחר במסירת הדירה ללא כל תשלום מצדם. נכון להיום, איננו יודעים איך בית המשפט יגיב לנגיף הקורונה, אך מהעבר ניתן ללמוד על העתיד, וכולי ציפייה לראות מה יקבע בית המשפט הנכבד במקרים שיבואו לפניו עת יחלוף זעם.

• אז מה עושים הלכה למעשה?

פונים לעורך דין שמתמצה במפורט לעיל, מקבלים חוות דעת משפטית שתבחן את המקרה הספציפי, עם מסקנות חוות הדעת פונים לבעל הנכס המשכיר, למוכר או לכל מי שכרתנו עימו חוזה ומנסים להגיע להסכמות טרם פניה לערכאות משפטיות.



[1] בע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ (פורסם בנבו)
[2] ע"א  6328/97 רגב נ' משרד הביטחון (פורסם בנבו)
[3] שם; פס' 19 לפסק דינו של השופט אנגלרד
[4] ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר (פורסם בנבו)
[5] שם; פס' 39 לשופט צ' זילברטל.
[6] ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (פורסם בנבו)