האם מותר למכור חדר ,חניה או מחסן במנותק ממכירת הדירה בשלמותה?

הטור של עו"ד לידור איזון תואר ראשון ושני במשפטים: השבוע נשאלתי שאלה מעניינת וסבוכה, האם בעל דירה בדו-משפחתי יכול למכור חלק מהדירה לשכן צמוד (חדר או את המחסן הבנוי שהוא כחלק מהדירה שלו)?? אם כן האם זה מסובך?"

• חוק המקרקעין

חוק המקרקעין הינו החוק המרכזי שמגדיר בהיבט הנורמטיבי מהי זכות קניינית ומה משמעותה  ברמה המהותית, כך לדוגמא, סעיף 13 לחוק קובע כי אין תוקף "לעסקה במקרקעין בחלק מסוים במקרקעין", כלומר: ניתן למכור רק את כל הדירה בכללותה ואת כל הצמוד לה, ובלשון שלילה: אין אפשרות חוקית למכור חלק מהדירה. כמו כן, סעיף 6 לחוק מגדיר כי עסקה במקרקעין היא "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה…", בדגש על המילה "בעלות" בה אדון בהמשך, באשר ל"זכות אחרת" קצרה היריעה מלהרחיב במאמר זה.
אם כן, עולה המסקנה משני סעיפים אלו כי לא ניתן למכור חלק מדירה.
כידוע, אנו "חכמים בני חכמים", ונקשה קושיה, אם מדובר בבית משותף (בניין) ולא בדו משפחתי, וירצה מי מהדיירים למכור לאחד משכניו את המחסן או החדר הסמוך לדירת שכנו, מה יהיה הדין?

בית משותף

אז לגבי החדר התשובה פשוטה, הוא חלק בלתי נפרד מהדירה ולכן וודאי שלא ניתן למכור אותו, אך התשובה שונה כאשר מדובר במחסן, שהוא כידוע "מוצמד" לדירה, אז המחוקק מצא פתרון וקבע בסעיף 61(א1) כי כאשר מדובר בבית משותף בו דייר רוצה למכור את הצמוד לו למי מהדיירים הגר עימו בבניין, וכלשון החוק: "הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים…". סעיף זה הוא החריג למה שקבע המחוקק בסעיף 55(ב) כי "עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה".
אם כן, איך בכל זאת נוכל לנסות "לעקוף" את החוק, ו"למכור" את החניה או המחסן שלנו לשכן שגר בבניין ממולנו ולא בבניין שלנו?



התשובה לכך נעוצה בסעיף 78 לחוק המקרקעין שקובע מותר להשכיר חלק מהדירה. מכאן התפתח הנוהג בעיר תל אביב ובערים נוספות, להשכיר לתקופה ארוכה, מה שמכונה חכירה לדורות, חניה או מחסן לתקופות של 49 שנים + 49 שנים. חשוב לי לציין שאין פתרון זה חף מביקורת ואני כשלעצמי סובר שהוא נוגד את הוראות חוק המקרקעין, אך נכון להיום דבר זה נפוץ במקומות בהם הצפיפות גדולה ולמקום חניה יש ערך רב, כך שמוכנים לשלם הרבה כספים כדי להבטיח שהוא ישמש אותנו לפחות עד לסוף חיינו וכך גם לעניין מחסן או חדר.

[1]חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין ו/או החוק")
לידור איזון.
5558-113-553 –לפגישת ייעוץ
אין באמור במאמר זה להוות  תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר ,היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד