פרשנים כלכליים מסוימים יודעים לספר על בועת נדל"ן שהיא בדרכה להתפוצצות. פרשנים כלכליים אחרים דווקא מדברים על מגמות של עלייה במחירי הדיור בארץ עם עליית הריביות במשק. שרים בממשלה מדברים על מחיר למשתכן ולקראת הבחירות ידברו על דיור בר השגה והורדת מחירי הדיור. זוג צעיר שעומד בפני החלטה נותר מבולבל ובלי מענה ממשי – האם כדאי לרכוש דירה עכשיו, לפני שמחירי הדיור מזנקים או אולי המצב הוא בכלל הפוך, הבטחות הבחירות יתגשמו והמחירים ירדו? אומרים שהנבואה ניתנה לשוטים וכנראה זה המצב גם כאן. אז בשורה התחתונה – לקנות או לא לקנות? זו השאלה.
בואו נדבר על ריבית
בשבע השנים האחרונות הריבית הייתה אפסית ולפני כשלוש שנים הגיע לשפל שלא נודע כמותו של 0.1. לאחרונה, ריבית בנק ישראל עלתה ל- 0.25. אלו שמנסים לחזות את העתיד מדברים על מגמות של עלייה. כאמור – העתיד אינו ידוע ומה יקרה בו לא ברור. אז מה בכל זאת ניתן להגיד על הריבית? ניתן להגיד שהריבית עדיין נמוכה.
ריבית משפיעה על מחירי הדירות באופן ישיר מכיוון שהיא הופכת את המשכנתא שלוקחים כדי לרכוש דירה לזולה או יקרה יותר. משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, למעשה סוג משכנתאות שונה, כאשר משכנתא אחת מורכבת מתערובת ייחודית של סוגי משכנתאות שונים. ישנן משכנתאות שהן צמודות למדד המחירים וניתנות בריבית קבועה. אחרות, משתנות בהתאם לשינויים בריבית ולא רגישות לשינוי המדד. ניתן גם לקחת משכנתא קבועה שאינה תלויה בדבר. גובה הריבית שתקבלו תלויה בשני דברים: בכמה הבנק מעריך את הסיכון ובגובה הריבית בשוק. למשל, כאשר בוחרים במשכנתא שלא תלויה בעליות מדד או ריבית, הריבית שתשלמו על החזרי המשכנתא תהיה גבוהה יחסית כי היא מגלמת את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו שהוא יפסיד כתוצאה מעלייה עתידית בריבית או במדד. אפילו מסלול משכנתא זה, הקבוע, יהיה זול יותר כאשר הריבית זולה כי הגורם השני המשפיע על גובה הריבית – גובה ריבית בבנק ישראל – נמוך.
מסלול צמוד ריבית נחשב למסלול מסוכן כיוון שכל שינוי בגובה הריבית בא לידי ביטוי בגובה ההחזר. למרות זאת, מרבית ההלוואות במסלול דומה אינן נקבעות מדי חודש בחודשו אלא אחת לתקופה – נאמר כל חמש שנים. אם רוכשים דירה עכשיו, גם במסלול זה תרוויחו, לפחות עד התחנה הראשונה לעומת מצב בו תחכו, הריבית תעלה ואיתה גובה ההחזר ההתחלתי אותו תצטרכו לשלם.
עכשיו זה זמן טוב לנצל את הריבית הנמוכה במשק. העתיד לא ידוע וייתכן כי המשכנתא תרד ותרגישו פראיירים אבל זו לא האפשרות הסבירה, קרוב יותר להניח כי היא תמשיך לעלות. גם אם הריבית תרד, עדיין המשכנתא נלקחה בתנאי ריבית נמוכה יחסית. כדאי להיעזר במחשבון משכנתא לבדוק אפשרויות שונות של מסלולים ותרחישים שונים, וגם להיעזר בבדיקת משכנתא חינם עם יועץ המכיר את התחום.
מישהו אמר בועה?
בועה יכולה להיווצר במצב בו הביקוש יורד וההיצע עולה. סכנה כזו לא קיימת בארץ. האוכלוסייה גדלה, הפשרת הקרקעות לבנייה והבירוקרטיה חוגגות, מספר התחלות הבנייה אינו משתווה לרמות הביקוש. בהחלט ייתכן שתהיה ירידה זמנית במחירי הדירות אך ההיסטוריה הישראלית במחירי הדיור מראה שגם כאשר יש קיפאון ואפילו ירידה זמנית במחירים, המצב מתאזן מהר מאד מחירי הדיור שוב חווים זינוק. כל עוד אנשים יזדקקו לדירות וכמות הדירות תהיה קטנה מהביקוש – מצב זה לא הולך להשתנות.
ומה עם מחיר למשתכן?
מחיר למשתכן עם תוכנית עם הרבה אמביציה ומעט תכנון ומחשבה. האם באמת תרצו להשקיע בדירה שלא בטוח מתי תקבלו, לא בטוח איפה, באיזו קומה או מה יהיו כיווני האוויר, לא ברור אם יהיו תשתיות מספיקות סביבה ואפילו לא מקורות פרנסה? מצד שני יש הדירות באזורי הביקוש. מחירי דירות אלו במסגרת מבצע למשתכן אולי זולות יותר אבל מה יקרה אם לא תזכו? תמשיכו לגור עם ההורים? לשלם שכר דירה ולקוות להגרלה הבאה שגם בה אולי לא תזכו? בשלב כלשהו ימאס לכל אותם רוכשים פוטנציאלים והם יציפו את השוק החופשי ומה יקרה אז? עודף ביקוש ועלייה במחירי הדירות.
השורה התחתונה
לסיכום, כיום הריבית זולה. אולי היא הייתה זולה יותר קודם – אבל היא עדיין זולה. אולי היא תעלה אולי לא. אם אתם שוקלים לרכוש דירה למגורים, עכשיו זה זמן טוב, ואנו ממליצים לא לשבת על הגדר ולהמתין בזמן שאחרים כבר רוכשים. בהצלחה.