עליכם לבחור אזור מגורים, תקציב שעומד לרשותכם עבור הון עצמי, מיסים ככל שחלים עליכם, עלויות מעבר, עלויות שכר טרחת נותני השירותים, דוגמת עו"ד, מתווך וכיוצ"ב.
כמו כן, מומלץ לבקר בדירה ובאזור השעות שונות של היום, מומלץ להסתובב בשכונה, לדבר עם השכנים. לבקר בחדר המדרגות, בחנייה ובמחסן. בסופו של דבר אתם אמורים לגור בדירה ובאזור בו מצויה הדירה.
מומלץ שהעסקה תהיה מלווה על ידי עו"ד כבר בשלבים המוקדמים והדבר יאפשר לכם להתייעץ בענין מיסוי, משכנתא, בדיקות ראשוניות על נכס דוגמת האם הנכס בהליך רישום בית משותף, מי בעליו ועוד. עו"ד יבדוק את המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה ויערוך את הסכם המכר בין הצדדים.
• אישור עקרוני
ככל ונדרשת משכנתא, עליכם לקבל אישור עקרוני וכך תוכלו לדעת מראש את התקציב לדירה. תשומת לבכם כי לאישור עקרוני יש תוקף.
• משא ומתן לגבי דירה ספציפית
סכמו מול המוכר מהו המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, הריהוט והציוד שנשאר בדירה. אם הדירה מושכרת בדקו מהי תקופת השכירות, האם ניתנו לשוכר אופציות ומהם דמי השכירות המשולמים.
• משכנתא
לאחר שקבלתם אישור עקרוני, גשו לכמה בנקים על מנת לנסות לקבל את המשכנתא הטובה ביותר לרכישת הנכס שבחרתם. בדיקת הנכס על ידי שמאי מטעם הבנק תיעשה רק לאחר החתימה על הסכם הרכישה.
בנוסף תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים. לאחר אישור המשכנתא ותנאיה תידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה ולאחר מכן יונפקו מסמכים לשם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק נותן המשכנתא.
לא מומלץ לחתום על זכרון דברים.
• חתימה על הסכם מכר
במעמד החתימה חותמים הצדדים על הסכם המכר וכן על מסמכים נוספים שנועדו לאפשר רישום הדירה על שם הקונים כגון שטרי מכר, ייפוי כח בלתי חוזרים, בקשה לרישום מקרקעין ועוד.
מסמכים אלו יוחזקו אצל עורך הדין של המוכר עד לתשלום יתרת התמורה. כמו כן, יחתמו הצדדים על הצהרה למס שבח ויערכו חישוב של מס השבח ומס הרכישה הצפוי (שומה עתמית). במועד החתימה ימסור הקונה שיק בנקאי לפקודת המוכר ו/או עורך דינו. השיק יוחזק בנאמנות עד לאחר רישום הערת האזהרה ואז יימסר על ידי עורך הדין של המוכר לקונה.
• רישום הערת אזהרה
לאחר החתימה על הסכם המכר ירשום עורך הדין של הקונה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
• דיווח לרשויות המס
בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר ידווחו עורכי הדין של הצדדים על העסקה לרשויות המס. הצדדים ידווחו במשותף או בנפרד כאשר הרוכש מגיש הצהרה בנוגע לרכישה וכן תחשיב מס רכישה לפי שומה עצמית.
• תשלומים
תשלומים נוספים על חשבון הדירה פריסת התשלומים ממועד החתימה על הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה הינה עניין שנתון למשא ומתן בין הצדדים. נהוג לחלק את התשלומים בשים לב למשך התקופה שעד למועד מסירת החזקה.
• התשלום האחרון
התשלום האחרון נמסר למוכר על ידי הקונה במועד מסירת החזקה וכנגד מסירת המסמכים הדרושים לצורך ביצוע ההעברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. במידה וטרם התקבלו כל אישורי המיסים (אישור מס שבח ואישור עירייה ואישור הועדה המקומית בדבר תשלום ו/או פטור מהיטל השבחה) אזי חלק מהתמורה בהתאם לקבוע בהסכם מועבר לנאמנות בחשבון בנק שייפתח על ידי עורך הדין של המוכר ושישוחרר רק לאחר המצאת האישורים.
• מסירת החזקה
במועד מסירת החזקה ייפגשו הצדדים בדירה והחזקה בדירה תימסר כנגד התשלום האחרון והמסמכים והאישורים הדרושים לרישום הזכויות על שם הקונה.
• במועד המסירה:
יערך פרוטוקול מסירה, תבוצע קריאת מוני חשמל ומים וכן תתבצע העברת חשבון ומונים בחברת החשמל ולבסוף המוכר ימסור את מפתחות הדירה לקונה.
• רישום הדירה בטאבו
רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין נעשה על ידי עורך הדין של הקונה. מועד הרישום נעשה לאחר מועד מסירת החזקה וקבלת המסמכים הדרושים לרישום. משרדנו מעניק שירות אישי, זמין, מקצועי ויעיל מקצה לקצה.
כאבן עבורכם, שרון גליק ושות' משרד עו"ד וגישור.
*אין באמור לעיל להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי.