הרבה אנשים, בעלי עסקים ולקוחות שואלים אותי בנוגע להשכרת דירה שנמצאת בבעלותם. מצד אחד זו הכנסה ואפילו הכנסה יפה ומצד שני קיים החשש מפני מסים לא ידועים שיכולים להפתיע ולשבש את התכניות. לפניכם המדריך המלא על כל מה שנוגע למיסוי על השכרת דירות למגורים בישראל:
בפקודת מס הכנסה נקבעו מספר תנאים מצטברים שבאמצעותם ניתן ליחיד המשכיר דירת מגורים בישראל לקבל פטור מלא או חלקי ממס הכנסה.
דרישות הפקודה הן כי הדירה תהיה מושכרת לאדם פרטי ותשמש את אותו אדם למגורים בלבד עם הצהרה של השוכר על כך וכן תהיה בנויה לשימוש למגורים, כלומר במידה ומשכירים מבנה ללא שירותים ומקלחת יהיה קשה להוכיח כי מדובר בדירת מגורים גם אם ישנה הצהרה של השוכר, כמו כן הדירה המושכרת לא יכולה להיות רשומה בספרי העסק של המשכיר באם הוא עצמאי או חברה.
במידה ואנו עומדים בכל ההגדרות ניתן לקבל את ההטבות המס הניתנות להכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל לפי המסלולים הבאים:
• מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
פטור מס מלא – ניתן במידה והכנסות השכירות שלנו מדירת המגורים אינו עולה על 5,080 ₪ לחודש נכון לשנת 2014, חשוב לציין כי התקרה הנ"ל היא מכלל הכנסות השכירות מדירות מגורים ולא ניתן פטור בגין כל דירה בנפרד.
פטור מס חלקי – כאשר ההכנסה החודשית משכירות גבוהה מתקרת הפטור אז מתקבל פטור חלקי המחושב באופן שיש להפחית מסכום ההכנסה המתקבלת את תקרת הפטור (5,080 ₪ כאמור לעיל), הסכום המתקבל הינו הסכום העודף על התקרה, סכום זה יש להפחית מתקרת הפטור וההפרש הינו הסכום הפטור ממס.
במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות בגין הנכס כולל פחת בשיעור 2% מעלות הדירה המושכרת ללא רכיב הקרקע (מקובל לייחס 1/3 לרכיב הקרקע), הוצאות אלו יהיו מוכרים לפי החלק היחסי של ההכנסה החייבת. במסלול זה שיעור המס ההתחלתי על הסכום החייב הינו כ 30% למדרגת המס הראשונה או 10% למי שהוא בגיל 60 ומעלה.
• מסלול חיוב במס קבוע של 10% מדמי השכירות
לפי מסלול זה לא ניתן לקזז כל הוצאה, המס על כלל ההכנסה יהי בגובה 10% בלבד ללא תלות במדרגת המס של המשכיר. התשלום משולם באמצעות מקדמות חודשיות או בתשלום חד פעמי כל שנה תוך 30 יום מתום שנת המס שבגינה התקבלה ההכנסה משכ"ד.
• מסלול החיוב במס לפי מדרגות מס
במסלול זה כל ההכנסה תהיה חייבת במס, חיוב המס יהיה לפי מדרגת המס של משכיר הדירה ולכן היא טובה למי שנמצא במדרגות מס נמוכות שכן לדוג' במסלול הפטור תתכן מדרגת מס התחלתית בשיעור של 30%. במסלול זה כל ההוצאות השוטפות והוצאות הפחת בגין הנכס (ללא עלות הקרקע כאמור) יוכרו באופן מלא.
לאור זאת ישנה חשיבות רבה בבחירת המסלול המתאים ביותר לנתונים הפרטניים של כל משכיר דירת מגורים. בחירה במסלול המיסוי הנכון יכולה לחסוך תשלומי מס לא מחייבים.